Detaljna razrada prijedloga prioriteta u kategoriji Stanovanje

STAMBENE POLITIKE GRADA – TEMATSKA TEŽIŠTA I PREDLOŽENE MJERE

Stanovi su naši domovi, a ne tuđi profit - ka gradu priuštivog i dostupnog stanovanja

PROBLEM: Zagreb trenutno upravlja i raspolaže sa svega 7504 stana što čini tek oko 2% od ukupnog broja stambenih jedinica u gradu. U usporedbi s nekim drugim europskim metropolama koje su kroz desetljeća izgradile zavidan postotak stanova u javnom vlasništvu, poput primjerice Beča u kojem oko 60% stanovnika živi u stanovima u javnom vlasništvu, Zagreb se svrstava u rijetke europske gradove koji svojim stanovnicima gotovo pa uopće ne nudi stambenu sigurnost i zaštitu od udara tržišta. Dosadašnji Zagrebački model stanogradnje gradi isključivo velika naselja na rubu grada ne mareći za posljedice poput getoiziranja, financijske neodrživosti tog modela i prenapregnutosti prometne infrastrukture, a Grad gotovo uopće ne brine o nezanemarivom postotku onih koji unajmljuju stanove na tržištu.

PRIJEDLOG: Grad koji poštuje svoje stanovnike mora poštovati i njihovo pravo na dom. U svrhu umanjivanja stambene nesigurnosti poticat ćemo povećanje gradskog fonda javnih stanova u svim dijelovima grada, a koji se daju u najam po transparentnim i socijalno osjetljivim kriterijima. Razvit ćemo mjere koje reguliraju status podstanara na tržištu, kao i omogućiti razvoj neprofitne stambene izgradnje stambenih jedinica po pristupačnim cijenama za široki spektar društvenih skupina uz mehanizme za sprječavanje špekulacije i gentrifikacije. Djelovat ćemo kroz konkretna težišta i prijedloge mjera koje imaju za cilj stabilnost i smanjivanje stambene i socijalne nesigurnosti u gradu Zagrebu:

TEŽIŠTE 1: Jasna i kontinuirana procjena stambenih potreba građana s ciljem oblikovanja gradske stambene politike

OPIS: Zalažemo se za redovitu provedbu mjerenja stambenih potreba. Tek će konkretni podaci dati jasnu sliku o tome kako žive ljudi u Zagrebu te koliki broj javnih stanova je potrebno izgraditi, kao i koliko je opterećenje stambenim troškovima u gradu. Podaci dobiveni redovitim mjerenjem služit će kao jedno od uporišta za izradu Generalnog urbanističkog plana Grada Zagreba i oblikovanje gradske stambene politike.

MJERE:

a) Istraživanja standarda stanovanja temeljem statističkih podataka o korištenju stambenog fonda i stambenim statusima
Ova mjera podrazumijeva analizu fizičkih pokazatelja stambenog fonda (površina, sobnost, starost, komunalna opremljenost) u odnosu na stambene statuse i vlasništvo te demografske pokazatelje (dob, spol, veličina i tipologija kućanstava), u svrhu provjere stvarnog standarda života stanovnika grada. Podaci dobiveni mjerenjem i analizom temelj su stambene politike koja se vodi sustavno, a ne stihijski.

b) Procjena potreba za obnovom, modernizacijom i održavanjem postojećeg stambenog fonda te unapređenjem sustava najma stanova u vlasništvu Grada
Kao osnovu za poboljšanje sustava najma u vlasništvu Grada ova mjera predviđa analizu stambenog fonda Grada Zagreba odnosno evidenciju stanova i načina korištenja stanova u vlasništvu Grada (korisnički status, kategoriju objekta i oblik korištenja).

c) Utvrđivanje potrebnog broja javno najamnih stanova
Cilj je ovom mjerom ustanoviti kako ponuda stanova na tržištu odgovara potražnji prišutivog stanovanja za različite prihodovne razrede i veličine kućanstva te odrediti koliko građana živi u kućanstvima koja si ne mogu priuštiti, odnosno čiji troškovi stanovanja prelaze prag od 30% medijana srednjeg dohotka kućanstva. To uključuje demografske i ekonomske faktore koji utječu na stambene potrebe: populacijske trendove i prognoze na temelju popisa stanovništva za period od primjerice deset godina (ukupna populacija, dob, spol, veličina i tipologija kućanstava, rast broja kućanstava), odnosno ekonomske pokazatelje (kretanje gradskog BDP-a, broj (ne)zaposlenih i njihovu distribuciju prema sektorima djelatnosti, podatke o tržištu rada, kretanje prosječnih i medijan prihoda), te stanje na tržištu stanovanja (broj najmodavaca i stopu praznih stanova, dostupnost i priuštivost stambenog fonda za najam temeljeno na omjeru visine prihoda i visine rente), uz stanje na listi prvenstva za dodjelu javnih stanova te određivanje skupina populacije najosjetljivijih na tržištu.

TEŽIŠTE 2: Reguliranje korištenja urbanih resursa s ciljem transparentnijeg, održivijeg i socijalno osjetljivijeg upravljanja stambenim fondom Grada

OPIS: Zalažemo se za izradu registra i uvida u prostornu distribuciju nastanjenih i nenastanjenih stambenih prostora u javnom vlasništvu i stavljanje u funkciju onih podiskorištenih putem budžetskih sredstava ili sustavom dugoročnog najma. Također planiramo bolje upravljati stambenim fondom kroz model upravljanja na razini lokalne samouprave, te uvesti jasne kriterije za sve natječaje. Zalažemo se za usklađivanje cijena najma i subvencija najma na način da se tim sredstvima mogu kvalitetno održavati zgrade, te da su primarni kriterij za dobivanje stana na korištenje vezani uz socio-ekonomski status.

MJERE

a) Izrada registra stambenih prostora u javnom vlasništvu i stavljanje u funkciju onih podiskorištenih, ili budžetskim sredstvima ili sustavom dugoročnog najma
Postojeću aplikaciju za pojedinačni pregled gradskih stanova (uz poslovne prostore i zemljišta) trenutno dodijeljenih ustanovama ili fizičkim osobama potrebno je podatkovno i programski nadograditi na način da postane integrirani informacijski sustav za upravljanje imovinom u vlasništvu Grada elektronički povezan sa sustavom zemljišnih knjiga i katastra (primjerice preko ZIS-a, Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra). Na taj bismo način dobili redovito ažuriranu bazu podataka stvarnog stanja stambenog fonda u vlasništvu Grada (trenutnih korisnika, cijene najma i trajanja ugovora, liste reda prvenstva za dodjelu gradskih stanova socijalno ugroženim građanima, konačne liste za najam javno najamnih stanova i liste ispražnjenih stanova - u 2014. primjerice 919), koja omogućuje ponovnu uporabu, pretragu, prikaz lokacije na karti i preuzimanje u cijelosti.

b) Izrada strategije upravljanje postojećim stambenim fondom
Grad Zagreb upravlja imovinom u svome vlasništvu u skladu sa Strategijom upravljanja i raspolaganja imovinom u vlasništvu Republike Hrvatske od 2013. do 2017. (Narodne novine 76/13), usmjerenom na komercijalizaciju i privatizaciju imovine u javnom vlasništvu, s tek manjim dijelom imovine predviđenim za korištenje u uvjetima netržišne konkurencije. Zalagat ćemo se za funkcionalizaciju imovine u vlasništvu Grada u skladu s njezinim socijalnim i ekonomskim potencijalom te specifičnim potrebama građana. Ova mjera predviđa donošenje strategije upravljanja i raspolaganja imovine u vlasništvu Grada Zagreba na način da se njezino oblikovanje vodi načelom socijalno osjetljivih kriterija.

c) Jasni uvjeti za dodjelu i korištenje stanova u javnom vlasništvu u svim kategorijama dodjele
Važeća Odluka o najmu stanova ne utvrđuje jasne i mjerljive kriterije za dodjelu stanova u najam i na privremeno korištenje izvan liste reda prvenstva (odnosno sustava natječaja) osobama koje je izabrala ili imenovala Gradska skupština Grada Zagreba O dodjeli ovih stanova diskrecijski odlučuje gradonačelnik što upućuje na netransparentnu proceduru S ciljem transparentnijeg, predvidljivijeg i pravednijeg upravljanja stambenim fondom Grada, način, uvjeti, ovlasti i kriteriji za dodjelu i na korištenje stanova u svim kategorijama dodjele moraju biti uređeni službenim aktima Grada.

TEŽIŠTE 3: Pravedniji odnosi najmoprimca i najmodavca na tržištu

**OPIS:**Iako se procjenjuje da nemali postotak nas živi u podstanarskim stanovima, veoma je malo najmoprimaca i najmodavaca potpisalo ugovore koji štite njihova prava i obaveze. Provođenje mjera koje potiču ugovorne odnose štititi će nas od nesigurnosti koje donosi tržište najma, bez obzira jesmo li najmoprimci ili najmodavci. Uvođenje poticajnih mjera za najmodavce i poticanjem najmoprimaca da prijave svoj status kroz aktivnu kampanju o njihovom pravu na stan, poboljšat će se kvaliteta ovog odnosa i omogućit će se alternativa preskupim kreditima kao jedinom postojećem dugoročnom načinu rješavanja stambenog pitanja na tržištu.

MJERE

a) Registar najmodavaca i poticaji za “dobre najmodavce” koji potpisuju dugoročne ugovore o najmu
Realno stanje na tržištu najamnih stanova čija se najamnina sklapa ugovorom o slobodnoj ugovorenoj najamnini je takvo da velik broj najmodavaca iznajmljuje svoje nekretnine bez potpisivanja ugovora o slobodno ugovorenoj najamnini. Posljedica toga je nemogućnost zahvaćanja velikog broja najmodavaca koji daju nekretninu u najam “na crno”, što dovodi do nemogućnosti i najmodavaca i najmoprimaca da koriste svoja prava i obveze određene Zakonom o najmu stanova. Isti zakon predviđa kaznu od 5000 kuna za fizičku osobu i do 15000 za pravnu osobu u slučaju kršenja zakona i nepotpisivanja ugovora o slobodno ugovorenoj najamnini, a kontrola ugovaranja najma stanova vrši se terenskim provjerama koje su u praksi rijetke i neefikasne. Zalažemo se za uvođenje, odnosno izradu registra najmodavaca, te za uvođenje registra “dobrih najmodavaca” koji iznajmljuju stanove, a čiji mjesečni najam, zajedno sa troškovima električne energije, grijanja i vode ne prelaze 30% od prosječnih mjesečnih primanja u gradu Zagrebu i koji su spremni potpisivati dugoročne ugovore. Ovakvim “dobrim najmodavcima” Grad bi izlazio u susret poticajnim mjerama. Time bi se uredilo stanje na tržištu najma stanova i lakše kontrolirala prosječna cijena najma u pojedinom zagrebačkom naselju, te pružila mogućnost velikoj većini stanovnika da imaju pristup pristupačnijem i sigurnijem stanovanju.

b) Provođenje kampanje čiji je cilj osvještavanje stambenih prava i obveza najmoprimaca
Provođenje kampanje na području Grada Zagreba o pravima i obvezama najmoprimaca podigla bi svijest o pravima koja najmoprimci i najmodavci uživaju putem Zakona o najmu stanova. Kampanja bi služila povećanju osviještenosti o isplativosti sklapanja ugovora o slobodno ugovorenoj najamnini kod najma stanova u Zagrebu.

c) Umanjivanje utjecaja procesa gentrifikacije
Nemogućnost kontroliranja rasta cijene najma stanova predstavlja ozbiljan problem za dostupnost stambenog prostora u Zagrebu, osobitu u užem centru grada, te za očuvanje društvene heterogenosti u svim naseljima u gradu. Zalažemo se za kontrolu cijene najma stanova na način da cijena najma pojedinačnog stana ne prelazi 10% od prosječne cijene najma u naselju u kojem se stan nalazi, te za stambenu politiku koja će poticati dugoročni najam stanova.

TEŽIŠTE 4: Dobro upravljanje gradskim zemljištem - poticanje razvoja neprofitne stanogradnje radi izgradnje pristupačnijih stambenih jedinica

OPIS: Dobro upravljanje gradskim zemljištem u svrhu poticanja pristupačnog stanovanja potaknuli bi uvođenjem različitih modela izgradnje, financiranja i upravljanja u program Zagrebačke stanogradnje. Zalagat ćemo se za subvencioniranje neprofitne stanogradnje davanjem zemljišta u vlasništvu grada na korištenje u svrhu izgradnje pristupačnih stambenih jedinica uz izradu pravilnika za neprofitnu gradnju koji će urediti pravila za neprofitne aktere u stanogradnji kao i standard izvedbe. Time ćemo omogućiti još jednu alternativu skupim stambenim kreditima na tržištu, umanjiti udar tržišta na stambenu sigurnost, kao i potaknuti smanjenje špekulacije u izgradnji stambenog prostora.

MJERE

a) Različiti modeli izgradnje u program Zagrebačke stanogradnje
Postojeći program Zagrebačke stanogradnje bazira se na samo jednom modelu izgradnje velikih stambenih naselja. Na ovaj način u Zagrebu je moguće graditi javne stanove isključivo putem izdvajanja budžetskih sredstava u kompleksnom sustavu izgradnje koji koncentrira javne stanove na izdvojenim i isključivo rubnim dijelovima grada.

Zalagat ćemo se za uvođenje novih modela financiranja i izgradnje priuštivog stambenog prostora kroz mjere koje potiču razvoj i djelovanje neprofitnih aktera:

Subvencije neprofitne stanogradnje

Dijelovi zemljišta u vlasništvu Grada trebalo bi privesti namjeni na način da se provodi mogućnost izgradnje pristupačnih stambenih jedinica kroz subvencije putem davanja zemljišta za dugoročno korištenje neprofitnim akterima u stanogradnji. Koristeći način na koji to definira Zakon o zadrugama NN 34/11, 125/13, 76/14 (Članak 62), grad može potaknuti razvoj neprofitne stanogradnje bez dodatnih izdvajanja iz budžetskih sredstava, već korištenjem vlastitih resursa poput neiskorištenog zemljišta. Kroz modele zemljišnih zaklada i stambenih zadruga Grad može osigurati da njegovi građani i građanke imaju veće mogućnosti izbora pri rješavanju svog stambenog pitanja. Ova mjera potaknut će sustav za razvoj gradskih ekonomskih kapaciteta otvaranjem mogućnosti za ulaganje u razvoj koji potiču sami građani grada koristeći svoje ušteđevine za rješavanje stambenog pitanja po pristupačnim cijenama

Izrade pravilnika za neprofitnu stanogradnju

Kako bi bilo moguće transparentno, pravilno i u namjeri socijalne inkluzije/društvene uključenosti? provoditi nove modele stanogradnje u kojima neprofitni akteri grade priuštive stambene jedinice, Grad, u suradnji sa stručnjacima iz polja zadružne ekonomije i stanogradnje izradit će pravilnik neprofitne gradnje koji će sadržavati osnovna pravila o ustroju neprofitnih aktera, načina upravljanja budućim stambenim zgradama, maksimalnoj cijeni izgradnje stambene jedinice kako bi neprofitni akteri mogli pristupiti natječajima za dobivanje zemljišta u vlasništvu grada u svrhu izgradnje priuštivih stambenih jedinica.

b) Izrada registra čestica raspoloživih za neprofitnu stambenu izgradnju
Izrada registra građevinskih čestica dostupnih za neprofitnu stambenu izgradnju na način podjednake zastupljenosti ovih čestica u svim gradskim četvrtima u suradnji sa stručnim planerskim službama grada i uredom za imovinsko pravne odnose.

c) Poticanje razvoja zemljišnih zaklada kako bi se decentraliziralo upravljanje zajedničkim zemljištem
Trenutno je kompletnim nekretninskim fondom u vlasništvu grada upravlja iz centralne gradske uprave. Ova mjera potaknut će demokratizaciju upravljanja zemljištem putem poticanja formiranja zemljišnih zaklada koje djeluju po principu javno - civilnog partnerstva gdje se upravljanje jednim dijelom fonda zemljišta u vlasništvu grada prebacuje na za te potrebe posebno ustrojenim upravljačkim tijelom sastavljenim od predstavnika budućih stanara i predstavnika Grada kako bi se osigurala dugoročno stabilna strategija neprofitne stanogradnje koja nije ovisna o promjenama u upravi grada.

TEŽIŠTE 5: Koordinacija provedbe mjera i komunikacija s građanima

OPIS: Grad Zagreb se od 90-tih godina sustavno ne bavi stambenom politikom. Nekoliko ureda se Gradskoj upravi te druge javne institucije poput Centra za Socijalnu Skrb grada Zagreba imaju nadležnosti nad segmentima stambene politike u Gradu Zagrebu, a statistika i istraživanje povjereno je Sektoru za strategijske informacije u Uredu za strategijsko planiranje. Evidencija i najam stanova kojim Grad upravlja je u nadležnosti odjela za stanove i stambeno zbrinjavanje unutar Gradskog ured za imovinsko - pravne poslove i imovinu Grada. Za određene odluke o stambenom zbrinjavanju također se formiraju povjerenstva dok su druge diskrecijsko pravo gradonačelnika. Naknade za troškove stanovanja su u nadležnosti Gradski ured za socijalnu zaštitu i osobe s invaliditetom. Sve ovo upućuje na konfuznost sustava koji ne može strateški djelovati, a isto tako nedostupan je građanima. Za stvaranje održive stambene politike koja bi odgovorila na stambene potrebe u gradu nužna je koordinacija između postojećih gradskih službi kao i razvijanje odnosa prema dionicima, kao javnim tako i civilnim, iz tog razloga ova mjera predlaže ustrojavanje integriranog ureda po uzoru na druge europske gradove.

MJERA

a) Integrirani ured za stambene politike grada
Ova mjera ima za cilj izmjeniti dosadašnji kaotični odnos prema stambenim politikama formiranjem integriranog ureda koji bi koordinirao sve segmente stambene politike grada i pratio provedbu mjera. Podružnice ovog ureda bi u sklopu svojih zaduženja predstavljale mjesto na kojem se stanovnici grada mogu informirati o svojim stanarskim pravima kao i o mogućnostima dobivanja stana u javnom najmu. Pored toga, zaduženja ureda bi bili poslovi izrađivanja registra gradskog zemljišta raspoloživog za neprofitnu stanogradnju u suradnji s ostalim gradskim planerskim službama, izradu pravilnika neprofitne stanogradnje. Integrirani ured bio bi središnje mjesto s kojeg bi se provodile spomenute mjere i politike čime će pitanje stanovanja kao neposredne potreba građana Grada Zagreba ponovno naći u fokusu Gradske uprave.